進入2019年，國內房地產市場開始逐漸走出2018年的陰霾，不少地方的樓市都出現了"小陽春"，昔日冷清的土地也明顯回暖。在融資端，隨著政策的變化，房企發債的動作也明顯增多。
融資窗口期的到來，給了企業新的機會，那些聰明的開發商在抓住融資機遇的同時，更借助靈活的融資技巧，有效地優化了債務結構，降低了融資成本。
繼5月28日成功發行一筆金額為6億美元、4.5年不可贖回的優先永久資本證券（高級永續債）之后，雅居樂于6月14日宣布增發1億美元，兩筆合計7億美元將用于置換雅居樂在2013年發行、利率已達到10.215%的永續債，金額同樣為7億美元。此前，雅居樂已發布了針對該筆舊永續債的贖回公告。
據了解，這種“6+1”的發債節奏，是雅居樂根據市場情況，為了達到進一步降低融資成本而采取的靈活融資安排，在保證了融資額度的同時，還為雅居樂節省了1億美元永續債近一個月的利息支出。
“6+1”發債節奏有效降低融資成本
歷史資料顯示，雅居樂曾于2013年1月宣布與匯豐、瑞銀、摩根士丹利及工銀國際訂立認購協議，內容有關發行一筆7億美元的永續債。
此前6月11日，雅居樂宣布，將于7月18日就這筆7億美元永續債全數贖回。為此，雅居樂在近期先后進行了兩次融資。5月28日，雅居樂公告稱，公司成功發行一筆金額為6億美元高級永續債，年利率為8.375%；在此基礎上，6月14日，雅居樂又以同樣利率成本增發1億美元。
據了解，根據當時的發債協議，被贖回的2013年7億美元永續債目前利率已經達到了10.215%，比新發行永續債8.375%的利率水平高了將近兩個百分點。因此，由于金額相同，置換后，不僅不會增加雅居樂的債務總額，還可有效降低融資成本。
事實上，僅從雅居樂近期發行的這兩筆永續債本身來看，8.375%的年利率不僅低于2013年那筆舊永續債如今的利率水平，即使與同期發行永續債的同行相比，也明顯偏低。此前6月13日，正榮地產集團對外宣布發行一筆金額為2億美元、2.6年不可贖回的優先永續資本證券，初步分派率每年為10.25%。
對此，業內人士分析指出，發債成本與發債單位的資質密切相關，企業信用評級越高，相對利率自然越低。
負債率位于同業較低水平
由于雅居樂兩輪發新債只是為了置換舊債，因此并不會增加雅居樂的債務總額。在回應記者關于公司相關財務指標的問詢時，相關負責人指出：目前公司的債務水平健康，“6+1”的發債節奏，是雅居樂根據市場情況，為了達到進一步降低融資成本而采取的靈活融資安排，將優化公司的債務結構。
年報數據顯示，截至2018年底，雅居樂資產負債率為76.14%，同比上升了2.68個百分點；凈負債率也從2017年的71.4%升至2018年79.1%。
即便如此，雅居樂的負債率在行業中仍屬于較低水平。樂居財經數據顯示，百家上市房企資產負債率從2017年的77.72%增長到了2018年的78.9%，雅居樂的76.14%低于該平均值。另克而瑞數據顯示，2018年TOP11-30的房企平均凈負債率達到了101.27%，而雅居樂只有79.1%。
另外，雅居樂2018年底的現金儲備達到451億元，2019年到期債務為353億元，現金儲備可完全覆蓋短期債務，加上未使用的600億授信額度，由此分析，雅居樂資金鏈并不存在大的壓力。
雅居樂方面表示，近期公司負債的小幅攀升主要是由于多元化的投入。據了解，近年來，在傳統的地產主業之外，雅居樂近年來還先后布局物業、環保、房管等非房業務。
非房業務中，物業業務已經實現分拆上市，2018年實現營業額33.77億元，同比增長91.8%；環保業務收入為6.14億元，同比增長199.8%；環保業務的經營利潤為1.97億元，同比增長685.1%。房管業務也實現了當年成立當年盈利。
2019年，雅居樂投資計劃達500億元，其中在房地產方面的投資預算在400億元左右，其它產業則是100億元。雅居樂方面表示，這是根據公司當年銷售情況決定的，投資金額占銷售總額40-50%，是典型的量入而出。
穩步增長的房地產主業是雅居樂健康發展的主要支撐。2018年，雅居樂實現預售金額1026.7億元，首次突破千億。2019年銷售規模將繼續增長至1130億元，31個新開售項目貨值超過2000億元，主要分布在華東、華南等區域。
得益于合理的土地策略，雅居樂2018年毛利率達到43.9%，遠高于行業水平。未來，隨著大灣區土地儲備的釋放，雅居樂的利潤空間將進一步提升。
數據顯示，截至2018年底，雅居樂在粵港澳大灣區持有土地儲備約980萬平方米，其中中山占比49%、惠州占比29%、廣佛占比17%，總貨值達1500億元，土地成本約3300元/平方米，均價約13400元/平方米。此外，2018年雅居樂還簽訂了10個城市更新協議，主要集中在廣州、中山、太原和鄭州等地，土地儲備充足。
對于海南限購對公司造成的影響，雅居樂表示，海南限購不僅有利于建立和完善海南房地產的長效機制，更有利于新時代下海南經濟的健康持續發展。因此，從長期來看，對于雅居樂這種有志于持續深耕海南的企業來說是利好。尤其是隨著自由貿易港、百萬人才引進等政策紅利的釋放，海南作為13億中國人唯一的一個熱帶海島，會越來越有價值和發展前途。
此外，作為一家全國性房企，雅居樂在各地的均衡布局，也能有效規避單一市場變動帶來的影響。據了解，18年雅居樂先后于京津冀、山東、長三角、海峽西岸等9大城市群增添30個新項目，新進入漢中、連云港、徐州等16個城市；并有針對性的在瓊州、北海、漳州香山灣等沿海旅游城市獲取了多個優質項目。18年，同樣主打旅游地產概念的雅居樂云南區域預售金額超過了50億元，同比增長了一倍還多。
